מתי השכרת דירות תיחשב לפעילות עסקית?

מתי השכרת הדירות תיחשב לפעילות עסקית? כמה מס תשלמו למדינה כשתמכרו את הנכס? 

בשנים האחרונות חלה בישראל עלייה עצומה במספר משקיעי הנדל"ן. לפי נתונים רשמיים של רשות המיסים, כיום מדובר על כ-31%. רובם לא יודעים, מהו גובה המס שיהיה עליהם לשלם לרשות המיסים על השקעתם ושאלות רבות נוספות. 

נביא כאן באופן כללי רק דוגמאות מתוך כל השאלות שיש למשקיע המצוי, וזאת כדי להדגים כמה חשוב וצריך להתייעץ עם איש מקצוע הבקיא בחוקי המיסים.

האם כל דירה חייבת במס?

כל מי שרוכש דירה נוספת, מעבר לדירתו היחידה שרשומה על שמו נחשב למשקיע נדל"ן. דירה כזו מחויבת כיום במס רכישה של 8% על כל מחיר הדירה. אם המשקיע מחזיק בנכס לצורך השכרה, עם קבלת דמי השכירות, עליו לדעת שעד לתשלום דמי שכירות של 5,196 שקל (נכון להיום), קיים פטור ממיסוי. ואילו מעל לסכום הזה – זה תלוי באחד משלושה מסלולים שבהם בחרת: פטור חלקי, 10% קבוע או מסלול לפי מס שולי, שבמסגרתו תוכלו להתקזז על הוצאות שונות. מדרגות המס הנמוכות מתחת ל31% חלות רק על מי שחגג יומולדת 60.

זה נשמע מסובך?

ראו עוד מאמר בנושא זה "מדריך המס המלא למשכיר הדירה בישראל" ומאמר "מסלולי המס בהשכרת דירה למגורים".

מכירת הנכס

רשות המיסים שותפים גם בעת מכירת הנכס, וזאת באמצעות "מס שבח". במדינת ישראל אין חוק שאוסר על החזקה של דירות רבות. מצד שני, לשאלה מאיזה מספר של דירות ומעלה נחשב לעסק שחלים עליו כללי מיסוי גבוהים, אין תשובה חד-משמעית כי זה תלוי בכמה דברים.

קווים מנחים כלליים:

עד חמש דירות, רשות המיסים לא תראה בכם גורם עסקי. בין חמש לעשר – תלוי בנסיבות. מעשר ומעלה, כנראה תידרשו להסבר בשלב כלשהו, והאפשרות שתסווגו על ידי רשות המיסים כעסק גבוה. גם זה קצת מסובך.

ירושה של נכס מקרקעין

ירושה של נכס מקרקעין – אין עליו תשלום מס, ויש רק לבצע את כל ההליך הבירוקרטי לרשום את הדירה בטאבו על שמך ואין זה משנה כמה דירות החזקת לפני כן, כאשר תרצה למכור את דירת הירושה, יש פטור מס שבח לדירה שהועברה בירושה, שכאשר אתה מוכר אותה, אם המוריש בעת שהלך לעולמו היה זכאי לפטור, כי זו הייתה דירת המגורים היחידה שלו.

למשקיע בנדל"ן יש עוד שאלות רבות

כגון: כמה מיסים יש לשלם בדירה מורחבת שקיבלת ב"תמ"א 38". או ב"פינוי בינוי" או ב"התחדשות עירונית"? האם תושב ישראל חייב במס ירושה בחו"ל, או על ההכנסות שלו בחוץ לישראל? זה יותר מסובך, כי לישראל יש 50 אמנות מס עם מדינות שונות בעולם, ועל כן יש לקבל ייעוץ פרטני בכל מדינה ומדינה. לדוגמה, בארה"ב חלים מיסי ירושה שעשויים להגיע גם ל-40% משווי הנכס. על כל זאת יש להתייעץ עם מומחה לדיני מיסוי.

חשוב לדעת, שתכנון נכון מבעוד מועד, עשוי למנוע תשלומים מיותרים. גם אם אתה קונה דירה במיליון שקל, זה מחייב אותך להביא בחשבון כל מיני חוקים. ישנם שלושה סוגי מיסים על דירה להשקעה: מס רכישה כשקונים דירה, יש מס שבח שמשלמים במכירת הדידה. והיטל השבחה שאותו משלמים לרשות המקומית בשעה שאושרה על הנכס תוכנית שהשביחה אותו. 

תזכרו שכשאתם עושים השקעה בנדל"ן, תתייעצו עם מומחה בכל הקשור להיבטי מיסוי. ותתייעצו עם רואה חשבון, לא ברחוב כשנפגשתם במקרה במעבר חצייה. בידוע שייעוץ מקצועי שווה כסף. תוכלו לקבוע כבר עכשיו פגישת ייעוץ חינם במשרדינו!

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ השקעות. אין לראות באמור לעיל התחייבות להשגת תשואה כלשהיא.