משרד רואי חשבון וייעוץ עסקי

Accounting & business advisory‏

בלוך 76, קרית יערים 
טל:
02-5343735 נייד: 058-5549010

Picture of אורנה בהר, רואת חשבון

אורנה בהר, רואת חשבון

מדריך המס המלא למשכיר הדירה בישראל

משכירים דירה? הידעתם שבמקרים רבים יש לשלם מס על ההכנסה מהשכרת הדירה? # ברשות המיסים מציעים שלושה מסלולים לתשלום המס # מה המסלול הטוב עבורכם וכיצד ניתן לתכנן מס בלי לעבור על החוק #

רכישת דירות להשקעה והשכרתן הפכה כבר מזמן בישראל לעסק משתלם מסיבות רבות ומגוונות: עליית ערך, עלות אשראי נמוכה, השקעה דלת סיכון ועוד. גם המדינה החליטה להשתתף בחגיגה עם הטלת מס על משכירי הדירות. בחוזר שלפנינו נשתדל לעשות סדר, עבור בעלי הדירות להשכרה, במסלולי הטבות המס, בתכנוני המס, במלכודות המס ואף נציב כמה תמרורי אזהרה!

מה מסלולי המס בגין דמי שכירות המתקבלים בהשכרת דירה בישראל?

כיום ניתן להצביע על 3 מסלולי מס עיקריים:

  • מסלול הפטור ממס.
  • מסלול חיוב במס מופחת בשיעור 10%.
  • ומסלול חיוב במס מלא.

מסלול הפטור ממס

מסלול הפטור ממס הוא המסלול החביב על בעלי הדירות להשכרה, שכן הוא מתנהל מתחת לרדאר של פקיד השומה. אך כדי ליהנות ממנו יש לעמוד במספר תנאים:

  • הדירה המושכרת מיועדת לשמש למגורים.
  • הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר או אינה חייבת ברישום.
  • הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד.
  • ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל הדירות המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עימו או של ילדיו עד גיל 18. בין אם הדירה מושכרת למטרת מגורים ובין אם למטרה עיסקית (כגון דירת מגורים המושכרת לעו"ד).

איך מחשבים את גובה הפטור?

אם סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,070 ש"ח ב-2021 (להלן "תקרת הפטור") יחול פטור מלא על הכנסה מהשכרת דירה למגורים העומדת בתנאים לעיל. יצויין כי ב-2020 תקרת הפטור עמדה על סך של 5,100 ש"ח והופחתה כעת ב-30 ש"ח.

כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור (5,070 ש"ח) יוקטן הפטור בסכום העודף על תקרת הפטור. החלק החייב יחויב בשיעורי מס רגילים להכנסות שכירות. ההוצאות יוכרו באופן יחסי לשיעור ההכנסה החייבת לעומת כלל ההכנסות. מההכנסה הפטורה אין לנכות הוצ' כלל.

לדוג': ליונתן 2 דירות מגורים מושכרות בפריפריה מלבד דירת המגורים שמתגורר בה. סכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל מ-2 הדירות הינו 6,000 ש"ח. כלומר הסכום גבוה מתקרת הפטור 5,070 ש"ח בסך של 930 ש"ח. כעת מפחיתים את הסכום העודף מתוך תקרת הפטור כלומר 5,070-930 =4,140 ש"ח. מתוך הכנסת שכירות בסך 6,000 ש"ח לחודש 4,140 ש"ח הינם הכנסה פטורה וסך של 1,860 ש"ח הינו הכנסה חייבת משכירות. בגין ההכנסה החייבת בסך 1,860 ש"ח ניתן לנכות הוצאות החזקה, עלות אשראי על משכנתא ועוד, בשיעור יחסי כיחס של ההכנסה החייבת מכלל ההכנסה משכירות (1,860/6,000 31%).

על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%. למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס 60 שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.

איך מסדירים את תשלום המס במקרה של פטור חלקי?

על מנת להסדיר את תשלום המס במקרה של פטור חלקי, יש לפתוח תיק המיועד לדיווח על השכרת נכסים במשרד השומה. עובדה זו גורמת לרבים לוותר על התענוג ולהעלים הכנסות מחשש (לא מוצדק) מפתיחת תיק.

מתי לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה יהיה חייב במס?

כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור (10,140 ש"ח), לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור 10% או במסלול מדרגות המס.

מסלול חיוב במס מופחת בשיעור 10%

מסלול זה חביב במיוחד על המשקיעים הכבדים בדירות מגורים. על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בלבד בשל הכנסה מהשכרת דירות מגורים בישראל, והתנאים לכניסה למועדון ה-10 אינם קשים: התנאים למסלול זה כדלקמן:

  • הדירה משמשת למגורים בישראל.
  • ההכנסה מדמי שכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה.

האם במסלול זה ניתן לנכות הוצ' שוטפות?

במסלול זה אין זכאות כלל לנכות הוצאות שהוצאו ביצור הכנסה משכר דירה ולא תהיו זכאים לקיזוז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה. אך בינינו, מי צריך לנכות הוצאות כאשר המס הינו בשיעור של 10% על סך ההכנסות בלבד!

עד מתי יש לשלם את המס?

במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. כלומר, על הכנסות משכר דירה ב-2020 יש לשלם עד ליום 30.01.2021 . תשלום לאחר מועד זה יחייב את המשכיר בתשלום עלות אשראי והצמדה על חוב המס.

האם חייבים להגיש דוח שנתי למדווחים במסלול זה?

אם ההכנסה השנתית משכר דירה עבורה שולם מס מופחת בשיעור 10% עולה על 337,000 ש"ח ב-2020, אזי קיימת חובה בהגשת דוח שנתי למס הכנסה.

כאשר נמכור את הדירה האם יש משמעות לדווח במסלול ה-10% לדווח למס שבח?

רבים אינם מודעים להפתעה שמחכה להם במכירת הדירה. אם מכירת דירת מגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, יתווסף לשיווי המכירה הפחת, אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת. דבר זה מגדיל את השבח החייב במס.

האם ניתן לדרוש על אותה דירת מגורים גם פטור וגם שיעור מופחת של 10%?

על פי עמדת רשות המסים לא ניתן לדרוש פטור וגם שיעור מופחת של 10% על הכנסת שכר דירה מאותה דירת מגורים.

האם ניתן לבחור לכל דירה מסלול שונה?

כאן אנו מציעים תכנון מס פשוט – המשכיר יותר מדירת מגורים אחת רשאי לבחור במסלול של פטור או במסלול של 10% מס או במסלול של תשלום מס שולי עבור כל אחת מהדירות שברשותו. אולם, יש לשים לב כי לפי עמדת רשות המסים לעניין קביעת סכום ההכנסה הפטורה בדירה הממוסה במסגרת מסלול הפטור לקביעת תקרת הפטור יילקחו בחשבון ההכנסות מכל דירות המגורים.

חיוב במס לפי שיעור מס שולי

במסלול זה שיעור המס השולי של המשכיר ייקבע בהתאם למכלול הכנסותיו. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה. מדרגת המס הראשונה היא 31% למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס 60 שנה לגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. גם בחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דוח שנתי למס הכנסה.

כאשר נמכור את הדירה יש משמעות לדווח במסלול זה למס שבח?

במסלול זה כאשר תמכר דירת המגורים במידה ותהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו דרשתם כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה.

למי מסלול זה כדאי?

מסלול זה כדאי בעיקר בהשכרת דירות יוקרה חדשות שבהם מרכיב הפחת הוא גבוה מאוד, או דירות להשקעה שהרכישה נעשתה באמצע מינוף גבוה אשר מייצר הוצאות מימון כבדות. דבר זה מוביל להכנסה חייבת במס נמוכה ביותר שלעיתים המס ממנה נמוך מן המס במסלול של 10%.

תמרור אזהרה!

בעקבות פרשת שרגא בירן והאחים לשם, רשות המסים פרסמה בעבר טיוטת חוזר לפיו תא משפחתי המשכיר 10 דירות ויותר יראו את ההכנסות מהשכרה כהכנסות מעסק. משמע, דמי השכירות לא ייהנו בשיעור מס של 10%על מחזור השכירות, אלא בשיעור מס שולי על הרווח בפועל. בהתאם לטיוטת החוזר בעלים של עד 5 דירות ייהנה ממסלול פטור ממס. וזה המחזיק 5-9 דירות ידון לגופו של עניין.

בפרקטיקה רשות המסים לא קופאת על השמרים אלא יוזמת, פועלת ואף גובה לא מעט מס – באופן יזום רשות המסים מאתרת בעלי מספר דירות. אלה נדרשים באופן יזום על ידי פקידי השומה להגיש דוחות שנתיים זאת על מנת לאפשר לפקיד השומה לבחון עם אלה מעלימים מס בגין השכירות, או שמדווחים במסלול 10% במקום במסלול מס מלא.

כמו כן במקרים אחרים בהם כבר מוגשים דוחות שנתיים אך בביקורת מתברר כי ההכנסה משכירות עולה משמעותית על ההכנסות האחרות של הנישום, פקיד השומה מעביר את הנישום ממסלול של 10% מס למסלול מס שולי, דבר אשר מביא לחבות מס אדירה לא פעם.

יחד עם זאת, גם אם נקראים לדיון בפקיד השומה בסוגיית דמי השכירות, בהחלט ניתן לא פעם להדוף טענות של "עסק" ובפעמים אחרות ורבות להגיע לסדרי שומה. לא הכל שחור או לבן ופקיד השומה לא רץ להגיע לבתי משפט בעניין זה. ולכן מומלץ להתייעץ עם רו"ח מומחה בתחום.

אנו עומדים לרשותכם לסיוע וייעוץ בכל הנושאים הנוגעים לחוזר זה ובנושאים נוספים.

הננו עומדים לרשותכם להבהרת האמור לעיל, ככל שנידרש.

לקריאת חומר מקצועי נוסף רב ומגוון לחץ כאן.

אהבתם את המאמר? שתפו עם חברים!

אולי יעניין אותך גם...

אנחנו תמיד כאן בשבילכם במענה סבלני לכל שאלה או בעיה!

לקביעת פגישת ייעוץ וליצירת קשר

ניתן לחייג למספר 058-5549010 או למלא את הטופס:

דילוג לתוכן